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Riesgos de Daños a La propiedad – Renta Airbnb

Riesgos de Daños a La propiedad – Renta Airbnb

RENTA DE PROPIEDADES EN AIRBNB: ¿RIESGOS DE DAÑOS A LA PROPIEDAD O NO ENTREGA DEL INMUEBLE?

Varias personas se me han acercado preguntando si los apartamentos o villas que poseen en complejos turísticos inmobiliarios y que han registrado voluntariamente con Airbnb bajo el esquema de oferta de “alojamiento entero”, requieren de la firma de un contrato particular de alquiler bajo ley dominicana, puesto que les preocupa no tener con el huésped/inquilino un acuerdo escrito en el que se identifique el grado de responsabilidad que éstos asumen en caso de ocasionar daños a la propiedad, o lo que es peor, si el huésped/inquilino decidiese no abandonar la propiedad dentro del plazo acordado.

Puesto que el uso del Airbnb no está regulado en la República Dominicana, lo que aplica es revisar los términos y condiciones que rigen dicha contratación en base a lo dispuesto en la referida plataforma, entre ellas:

  • Si deseas alquilar una vivienda turística, lo primero que debes hacer es incluir en tu anuncio todas las condiciones que se deben cumplir para que se formalice la renta de la propiedad. Allí debes tomar en cuenta las normas de convivencia requeridas en el destino turístico y tus reglas particulares (las “normas de casa”).
  • Al registrar la vivienda debes indicar si: (i) se requiere de un depósito de seguridad adicional al previsto por Airbnb, para cubrir daños a la propiedad, los cuales no podrán exceder de US$1,000; o (ii) si necesitas de la firma un contrato de alquiler con el huésped.
  • Los plazos acordados para el alojamiento por lo general son cortos, no suelen exceder 28 días, aunque existen sus excepciones.
  • Los pagos se realizan vía la plataforma del Airbnb, haciéndose efectivo el pago al Anfitrión (el dueño o gestor de la propiedad) dentro de las 24 horas de la hora de llegada del huésped. Podrían aplicarse cargos por cancelación de reservas.
  • Finalizado el servicio, el Anfitrión y el huésped emiten una opinión valorativa de la otra parte, que funcionará como una reseña informativa del alojamiento y de la calidad del huésped, para beneficio de los futuros usuarios de la plataforma. Mediante estas valoraciones se identificará la calidad del alojamiento y trato recibido, así como el comportamiento y manejo del huésped durante su estadía.

-Si luego de la fecha de salida del huésped, se verificasen daños a la propiedad o pérdidas de mobiliario, el anfitrión podrá solicitar al huésped el pago de los daños dentro de un plazo de 14 días luego de su salida, pudiendo aplicar dichos gastos al depósito de seguridad requerido. Siguiendo las políticas de aplicación de garantías para anfitriones establecidas por Airbnb, el Anfitrión podrá solicitar a Airbnb su mediación para la solución del caso, pudiendo esta última realizar la compensación económica, previa evaluación de los documentos probatorios correspondientes, con cargo al depósito de garantía requerido.

Cabe señalar que estos depósitos no dan cobertura en caso de robo de dinero en efectivo y bienes de valor y es posible que el monto de la compensación no sea suficiente para reparar los daños sufridos. A la fecha, desconocemos la efectividad del pago de dicha garantía por Airbnb.

-Respecto a la estadía del huésped, si se prolonga sin consentimiento del Anfitrión, las reglas del Airbnb son claras al especificar que el huésped ya no dispondrá de autorización para mantenerse habitando el lugar, y el Anfitrión tendrá derecho a obligarle a marchar mediante el uso de la legislación aplicable en cada jurisdicción. Por derecho común, el Anfitrión tendrá igualmente la oportunidad de renegociar con el huésped para extender su estadía y requerir el pago de los días utilizados en exceso.

-Si en el caso extremo se necesitare obligar al huésped a marcharse, la regulación local aplicable prevé un proceso judicial, largo y costoso.

De haberse suscrito un contrato de alquiler y se cumplieron con todas las formalidades de ley (entre ellas el depósito de las sumas recibidas en garantía por ante el Banco Agrícola), aplicaría el procedimiento tradicional de desalojo de inquilinos).

También existe la posibilidad de aplicar las disposiciones de artículo 401 del Código Penal Dominicano. Dicho artículo establece que, si una persona se alojare en un establecimiento destinado a esos fines y no pagase el alojamiento en la forma y plazos acordados, será responsable de fraude, y por tanto podrá ser castigado con multas y prisión de tres meses a un año. Otra opción para considerar sería la calificación del huésped como intruso, y solicitar el proceso de desalojo por ante el Abogado del Estado.

De optarse por implementar uno de estos procesos, existe alta probabilidad que el fallo se emita cuando ya el huésped haya abandonado el lugar (por el tiempo que toman esos procesos). Por tanto, lo más conveniente será negociar con el huésped el abandono voluntario del lugar o renegociar los términos del alojamiento. De igual forma, las valoraciones que se asignarán al huésped en la plataforma serán negativas, pudiéndose en consecuencia afectar su credibilidad frente a futuros anfitriones y alojamientos.

En atención a todo lo anterior le recomendamos agotar un proceso previo de depuración antes de realizar el alquiler de la unidad y contratar una póliza de seguros que le proporcione las garantías necesarias.

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